Вперед, к «китайскому кварталу»?

Москву ожидает новый «административный передел»: на карте города появятся «спецрайоны» для богатых, бедных и даже отдельных диаспор

Ольга СЕЛИВАНОВА

К такому неутешительному выводу пришли специалисты, изучающие городскую среду Москвы. Результаты проведенного ими исследования позволяют с уверенностью предположить, что в скором времени из-за финансового кризиса и снижения покупательской способности населения цены на жилье в неблагополучных районах упадут в 3 - 4 раза - до 30 - 35 тысяч рублей за «квадрат», причем в ближайшие год-полтора.

Кризис может привести к тому, что столица окончательно разделится на районы «для богатых» и «для бедных». В «богатых» квартиры в перспективе будут дорожать, а в «бедных» весьма существенно - где вдвое, а где и вчетверо - подешевеют. Значит, не за горами массовые переезды. Но не нужно думать, что все это - перспектива далеких дней: по данным Центра этнополитических и региональных исследований, в Москве уже наметилось разделение районов по этническому признаку: мигранты селятся ближе к местам своей занятости - как правило, рядом с рынками и крупными торговыми точками.

А исследование «Качество городской среды и жилая недвижимость Москвы» доказывает, что нынешние цены на столичные квартиры в самых престижных и самых непрестижных районах хотя и отличаются, но пока плохо отражают качество жизни в разных уголках города. Эксперты, проводившие исследование, разделили столицу на 241 район, которые рассортировали по 50 показателям: комфортность жизни и качество среды, экология, инфраструктура, возможность выбраться в центр города, как на личном, так и общественном транспорте и т. п. Учитывалось практически все - от наличия парков, скверов до близости рынков и промзон. Список наиболее престижных и благополучных районов, согласно версии авторов исследования, не нов: в него вошли преимущественно районы центра, а также юго-запада и запада, включая окрестности Воробьевых гор и Крылатское. Самые-самые в плане привлекательности жилья - это старые районы центра столицы: Патриаршие пруды, Никитская, Арбат, Фрунзенская набережная, а также Кутузовский проспект.

На формирование социально неблагополучных районов оказывают воздействие, помимо некомфортного соседства, например, со следственными изоляторами, оптовыми рынками и городскими помойками, такие факторы, как низкий потенциал развития района, особенности социального и национального состава, высокий уровень криминала, наличие крупных промышленных предприятий... В антирейтинг столичных территорий и целых районов, которые вскоре могут превратиться в московские «гарлемы», вошли районы между Дмитровским и Коровинским шоссе, районы, примыкающие к Ярославскому шоссе, а также Гольяново, Метрогородок, Северное Измайлово, Текстильщики, Выхино, Вешняки, Кожухово, Жулебино, Бирюлево и Царицыно.

Эти районы попали в «немилость» по причине удаленности от центра и общему транспортному неудобству. Кроме того, они застроены в основном большим числом домов категории 8 - 9-этажной «советской панели», а это - самое дешевое и бесперспективное в плане перспектив расселения жилье. Здесь же, по мнению авторов исследования, самый высокий процент проживания так называемых лимитчиков брежневской эпохи - людей с низким социальным достатком. Последний, но очень значимый фактор - находящиеся в этих районах крупнейшие вещевые рынки, где «царствуют» и живут по соседству представители народов Азии и Кавказа.

Как утверждают авторы исследования на основе анализа множества факторов столичной жизни, уровень комфортности различается по районам в три и более раза. В сентябре прошлого года средняя стоимость квадратного метра по Москве составляла 189 тысяч рублей, сегодня - 168 тысяч. Падение происходит тем больше, чем менее комфортно жилье. Значит, надо ожидать, уже в скором времени в неблагополучных районах жилье упадет в цене еще больше. Эксперты в области недвижимости делают прогнозы, что до 30 - 35 тысяч рублей за метр квартиры подешевеют в Гольянове, Бусинове, Капотне, Карачарове, Курьянове и Западном Бирюлеве. До 50 - 60 тысяч рублей за метр упадут цены в Вострякове, Кускове, Дегунине, Плющеве. До 75 - 85 тысяч рублей снизятся «квадраты» в Южном Бутове, Южном Чертанове, Восточном Бирюлеве, Царицыне, Печатниках, Медведкове, Выхине, Жулебине, Новокосине, Северном Измайлове, Ховрине и Бескудникове. К сожалению, сроков, когда же жилье наконец-то подешевеет до этих цифр, эксперты не уточняют.

В городах Европы и США давно уже есть отдельные районы, куда не рекомендуют заходить «аборигенам», да и полиция предпочитает появляться в них только на бронетранспортерах. Факты говорят сами за себя: неблагополучных районов становится год от года больше в каждой столице мира, и Москва, увы, вряд ли станет исключением. Так, по мнению экспертов газеты «Взгляд», тенденция превращения столичных окраин в гетто уже имеет место и сегодня: правда, пока в столице еще нет мест, где бы силы правопорядка боялись появляться не на тяжелой военной технике, как в Париже, Брюсселе и Берлине. Но то, что кризис подтолкнет и эти процессы - вполне возможно. По информации журналистов этого издания, правительство Москвы в скором времени намерено создать «карту межнациональной напряженности»: будут отмечены районы, где наиболее вероятны конфликты на национальной почве и где необходимо усилить охрану правопорядка, чтобы не допускать «стычек и конфликтов на любой почве». В мэрии журналистам подтвердили, что сейчас анализируется информация о конфликтах на национальной почве. На основании этих данных каждому району столицы присвоят «коэффициент межнациональной напряженности».

Существенные изменения нынешний кризис внес и в рынок аренды жилья. Пресловутый «квартирный вопрос», некогда испортивший, по мнению классика, москвичей, наконец-то стал общей точкой соприкосновения и взаимопонимания тех, кто хочет снять жилье, и тех, кто готов его сдать. Так, РИА «Новости» сообщает, что доля сезонных квартир, которые сдаются собственниками в аренду в весенне-осенний период в Москве, увеличилась с начала апреля в три раза - до 8% от общего количества предложений на рынке аренды столицы, и в настоящий момент количество подобных квартир уже достигло 3,2 тысячи. По оценкам экспертов, в этом году «квартиры на лето» стали сдавать в аренду намного раньше, что связано, по всей видимости, со снижением доходов большинства собственников. Как известно, среди тех, кто сдает квартиру на лето, много пенсионеров и людей с невысоким уровнем жизни. Эти же факторы сказались и на увеличении продолжительности аренды подобных квартир: если в прошлом году сезонные квартиры сдавались в среднем на пять-шесть месяцев, то в этом - уже на семь-восемь месяцев, причем большинство собственников сезонных квартир изначально готовы к существенному дисконту, подчеркивают аналитики. По данным агентств недвижимости, стоимость аренды сезонных квартир, как правило, на 15 - 30% дешевле, чем стоимость найма обычного жилья в Москве: средняя стоимость сезонной аренды однокомнатной квартиры экономкласса составляет 18 тысяч рублей, двухкомнатной - 23 тысячи рублей, а трехкомнатной - 30 тысяч рублей в месяц. Аренда однокомнатной квартиры бизнес-класса на несколько месяцев обойдется в среднем в 30 тысяч рублей, двухкомнатной - в 39 тысяч рублей, а трехкомнатной - в 62 тысячи рублей в месяц.

Мы провели свое небольшое исследование, дав объявление на одном из бесплатных интернет-сайтов в рубрике «Сдать-снять жилье в Москве без посредников». Анализ уже размещенных там сообщений показал, что практически 99% тех, кто ищет жилье в столице, больше не готовы платить проценты посредникам в виде частных маклеров и агентств недвижимости. Впрочем, сами риелторы, еще осенью дравшие за свои услуги 100% от стоимости месячной аренды, теперь умерили аппетиты и готовы помочь в поиске подходящего жилья уже за 30 - 50%. Но, похоже, народ в их услугах больше не нуждается и предпочитает находить нужные варианты самостоятельно, благо предложений стало действительно много.

Более того, мы заметили еще одну особенность: обедневшие из-за кризиса и снижения суммы доходов люди нынче стараются снять многокомнатные квартиры и жить в каждой комнате минимум по два человека. Так что сдать «однушку» сегодня на практике оказывается гораздо сложнее, чем «трешку» (учитывая, что разница в стоимости аренды не сильно велика). Простая арифметика показывает: что чем больше комнат, тем дешевле жилье, стоимость аренды которого делится на число проживающих. И, что удивительно, арендодатели идут навстречу пожеланиям потенциальных квартирантов, поскольку уж больно время сегодня финансово нестабильное...